La legittimazione dell’amministratore di condominio ad esperire azione di manutenzione nel possesso.

Il Tribunale di Milano con la sentenza n. 5424 del 20 novembre 2019 ha riconosciuto all’amministratore di condominio la legittimazione processuale ad esperire azione di manutenzione nel possesso nei confronti del conduttore di un locale di proprietà di un condomino.

Ed infatti, a causa dell’apertura di un esercizio commerciale presso uno stabile condominiale da parte di un conduttore per lo svolgimento di attività di ristorazione senza somministrazione, con preparazione di cibi da asporto, veniva a crearsi una situazione di generale intollerabilità di utilizzo del cortile comune da parte degli altri condomini,  per la presenza di esalazioni di fumi ed odori (“miasmi”) della canna di esalazione in essere nell’attività e riversate in detto cortile.

Di tale condotta del conduttore si lamentava il Condominio, in occasione di diverse assemblee, ma senza che il locatore/proprietario del bene immobile, intervenisse per fare cessare le presunte “molestie” al proprio conduttore, peraltro, in violazione anche del regolamento condominiale, che per l’appunto vietava l’esercizio di attività “moleste o maleodoranti”.

L’amministratore, pertanto, decideva di mettere in esecuzione la volontà assembleare ed esperiva azione di manutenzione nel possesso contro il conduttore per chiedere la cessazione delle molestie al libero e tranquillo esercizio dell’uso del cortile
da parte dei condominio.

Il conduttore non si costituiva nel giudizio possessorio e proseguiva sommariamente con acquisizione di prove documentali fornite dal Condominio ricorrente.Q

Il Tribunale accoglieva il ricorso ed ordinava al conduttore la cessazione immediata di ogni molestia con condanna alle spese di lite.

Tre appaiono le questioni di pregio affrontate e risolte dal giudicante:

  1. Legittimazione ad agire dell’amministratore di condominio con azione di manutenzione del possesso ex art. 1170 c.c. quale conseguenza dell’esercizio delle proprie attribuzioni ex articolo 1130, n1 e 4 cc;
  2. Legittimazione passiva del conduttore di immobile, autore della violazione ed interdipendenza nei rapporti Condominio/proprietà dell’unità immobiliare;
  3. Violazione del regolamento condominiale consistente nella generica indicazione di “attività moleste o maleodoranti” , a prescindere da una concreta valutazione sul giudizio inerente la normale tollerabilità ex articolo 844 c.c.

Relativamente alla prima questione, il Tribunale ritiene che possa rientrare  nell’ambito delle attribuzioni dell’amministratore condominiale  ex articolo 1130 c.c., l’esercizio dell’azione di manutenzione del possesso, rivolta a fare cessare le molestie derivanti dalle esalazioni di fumi ed odori maleodoranti, ciò in perfetta aderenza a quanto previsto dalla formulazione dell’articolo 1130 c.c., risultando sufficiente al ricorrente dare prova dell’abuso e della comproprietà dell’area tutelata, nella fattispecie in esame, il cortile comune.

Per quanto riguarda la seconda questione, inerente la legittimazione passiva del conduttore, autore delle immissioni, il Tribunale pare ignorare un datato precedente giurisprudenziale di legittimità[,secondo cui: “di fronte al condominio esistono solo i condomini e non i conduttori; l’amministratore condominiale si può rivolgere solo ai condomini per il rimborso delle spese di condominio”, con il che solo il proprietario dell’immobile ed appartenente alla compagine condominiale è responsabile delle violazioni operate dal conduttore.[

Tuttavia, pur seguendo il ridetto indirizzo, non può sottacersi che in talune ipotesi, possa ritenersi che sussista un litisconsorzio necessario tra proprietario del bene/locatore e conduttore, allorquando occorre far cessare gli abusi commessi, anche in violazione al regolamento di condominio ed ivi previsti.[

Invece nella fattispecie in esame, l’azione rivolta alla manutenzione del possesso risulta essere stata proposta soltanto nei confronti dell’autore delle immissioni e quindi del solo conduttore, senza il coinvolgimento del proprietario dell’unità immobiliare, unico destinatario dei precetti del regolamento condominiale.

Infine, per quanto concerne l’ultima questione, ossia la prova della condotta e la violazione del regolamento di condominio, a prescindere dall’analisi del superamento della normale tollerabilità, secondo i canoni previsti dall’articolo 844 cc, il tribunale ha ritenuto sufficientemente provato, che la diffida precedentemente inoltrata dal Condominio al conduttore ed al proprietario, nonché il deliberato delle precedenti assemblee condominiali, ignorate dal conduttore,  costituissero elemento sufficiente a dimostrare la violazione del regolamento condominiale che: “vieta lo svolgimento nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva, di attività comunque rumorose, moleste e maleodoranti”.

Con ciò estendendo anche ad un soggetto estraneo al condominio, per l’appunto il conduttore, l’applicazione del regolamento condominiale e senza il coinvolgimento nel contraddittorio del giudizio possessorio del proprietario locatore, l’unico destinatario dei precetti regolamentari.

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