Caratteristica peculiare del condominio che lo contraddistingue dall’istituto della comunione, è la contestuale presenza, nell’edificio, di parti private e parti comuni. L’ordinamento giuridico italiano, a tutt’oggi, non fornisce una definizione di condominio, inteso più volte dalla Cassazione come un ente di gestione privo di personalità giuridica, così come non fornisce una chiara definizione di parti comuni. Tuttavia, l’art. 1117 del codice civile, elenca, anche se non in modo tassativo, quali parti dell’edificio debbano intendersi comuni, salvo che sia provato diversamente nel titolo d’acquisto. Si potrebbero definire parti comuni, quelle parti di proprietà di tutti i condòmini funzionali all’esistenza stessa del condominio poiché, per mezzo di esse, è possibile fruire delle parti private dell’edificio. Di conseguenza, l’art. 1123 stabilisce che tutti i condòmini concorrono alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento della parte comune in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Qualora si tratti di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, gli oneri saranno proporzionali anche all’utilizzo che ciascuno può farne. Ciò non toglie che l’assemblea possa deliberare all’unanimità dei criteri di ripartizione diversi.
La riforma del condominio attuata dalla legge n.220/2012 ed entrata in vigore nel 2013 ha inciso profondamente sulla previgente normativa, soffermandosi soprattutto sulla figura dell’amministratore, il quale, per poter assolvere tale compito, deve essere in possesso di tutti i requisiti e titoli previsti dal codice, nonché garantire un continuo aggiornamento professionale. Ai sensi del nuovo art. 1130 n. 4), egli, quale custode delle parti comuni nominato dall’assemblea, compie gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, ossia, provvede all’ordinaria manutenzione del condominio. Dal canto suo, l’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 n. 4), provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Può accadere, tuttavia, che lavori di manutenzione straordinaria si rendano urgenti e che non vi sia l’effettivo tempo materiale, da parte dell’amministratore, di convocare l’assemblea al fine di ottenere una delibera che affidi i lavori ad una ditta che accontenti tutti. In siffatti ipotesi, il secondo comma dell’art 1135 del codice civile stabilisce chiaramente che, qualora i lavori di manutenzione straordinaria rivestano carattere urgente, egli possa affidare i lavori ad una ditta, a condizione che ne riferisca alla prima assemblea. Non solo, ma l’art. 1134, rubricato gestione di iniziativa individuale, riconosce altresì la facoltà, e non l’obbligo, del singolo condomino, di assumere la gestione delle parti comuni per le riparazioni urgenti che, se differite, possono arrecare danni ai condòmini stessi o ai terzi. In tal caso, soltanto qualora egli riesca a fornire prova dell’urgenza e dell’impossibilità di rivolgersi in tempo utile all’assemblea o all’amministratore, egli avrà diritto al rimborso da parte degli altri condòmini. Ciò perché, come autorevole dottrina sostiene, i lavori ordinati di sua iniziativa dal singolo condomino e che non rivestano il carattere dell’urgenza, si configurerebbero come adempimento di un’obbligazione naturale, dalla quale non ne deriva il diritto alla ripetizione.
Il panorama normativo appena esaminato trova applicazione anche nell’ambito del cosiddetto condominio minimo, ossia, negli edifici in cui convivano soltanto due condòmini. Tra l’altro, non di rado, accade che, anche in tali piccole realtà, sia oggettivamente impossibile deliberare all’unanimità, soprattutto quando si tratta di lavori di manutenzione indifferibili che richiedono un ingente sforzo economico e i rapporti tra i condòmini non siano proprio idilliaci. Sul tema delle maggioranze assembleari, è utile ricordare che, dopo alcune oscillazioni, le Sezioni Unite della Cassazione, con la Sent. n. 2046/2006 hanno affermato che anche in caso di condominio minimo, debbano applicarsi le norme del condominio, incluso l’art. 1036 recante disposizioni sulla costituzione dell’assemblea e sulla validità delle deliberazioni. Ciò vale anche nel caso in cui il condominio non risulti formalmente costituito, giacché gli Ermellini hanno più volte affermato che il condominio può ritenersi esistente per il solo fatto che in un edificio coesistano parti comuni e parti private.
Da ultimo, si segnala, che la Sesta Sezione Civile della Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 620 del 2019, pubblicata il 14 Gennaio, chiamata nuovamente a pronunciarsi in merito ai casi di applicazione dell’art. 1134 del codice civile e, conformandosi al suo orientamento, ha ribadito che “… anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c. … ai fini dell’applicabilità dell’art 1134 c.c., va dunque considerata ‘urgente’ non solo la spesa che sia giustificata dall’esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere. Spetta al singolo condomino, che agisca per il rimborso, dare dimostrazione che le spese anticipate fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, sulla base di accertamento di fatto spettante al giudice del merito (Cass. Sez. 6 -2, 08/06/2017, n. 14326). Nulla è invece dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione (art. 1110 c.c.). Ciò vale anche per i condomini composti da due soli partecipanti, la cui assemblea si costituisce validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all’unanimità decide validamente. Se non si raggiunge l’unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, diventa necessario ricorrere all’autorità giudiziaria, come previsto dagli artt. 1139 e 1105 c.c. (Cass. Sez. 2, 16/04/2018, n. 9280; Cass. Sez. 2, 12/10/2011, n. 21015; Cass. Sez. U, 31/01/2006, n. 2046)”.
– Avv. Pasquale Sangregorio –