Con il Decreto Legislativo 12 gennaio 2019 n. 14, intitolato al Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, in attuazione di una delega parlamentare del 2017, il legislatore ha modificato la disciplina contenuta nel decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, prevedendo più garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire.
Infatti, già con la precedente delega del 2005 ci si era posto il problema di mettere al riparo coloro che acquistavano immobili in costruzione dalle vicende patrimoniali che avrebbero investito il costruttore nel corso dell’esecuzione dell’opera.
Tale tutela si era resa necessaria, in quanto capitava spesso che il fallimento dell’impresa costruttrice causava il blocco dell’opera con grave nocumento dell’interesse del soggetto acquirente in fieri.
Le modifiche:
1) innanzitutto la fideiussione, a garanzia degli acconti, che potrà essere rilasciata solo da banche e assicurazioni e non da privati, ciò al fine di dare maggiore stabilità ed affidabilità alla garanzia stessa. Questa fideiussione potrà essere escussa anche in caso di inadempimento dell’obbligo da parte del costruttore di rilasciare la polizza postuma decennale che si concretizza nel momento in cui il notaio dichiari di non aver ricevuto per la data del rogito la polizza assicurativa che dovrà essere conforme al modello standard approvato con successivo e apposito decreto ministeriale.
2) Il contratto preliminare di compravendita, avente ad oggetto un immobile da costruire, dovrà essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Ciò comporterà anche la necessità di procedere non solo alla registrazione presso la competente Agenzia delle Entrate ma anche alla trascrizione presso la conservatoria immobiliare. Nel contratto preliminare, oltre all’indicazione degli estremi della fideiussione, dovrà essere attestata la sua conformità al modello standard che sarà definito con successivo e apposito d.m. .
Nell’atto di trasferimento della proprietà dovranno essere indicati gli estremi della polizza assicurativa postuma decennale e si dovrà dare atto della sua conformità al modello standard che sarà definito con successivo e apposito dm (in via transitoria, il contenuto della polizza assicurativa sarà determinato dalle parti). Il mancato rilascio, all’atto del trasferimento della proprietà, della polizza postuma decennale sarà causa di nullità del contratto di compravendita (fatta valere soltanto dall’acquirente).
Le modifiche apportate si applicheranno dal 16 marzo 2019 ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato entro tale data.