Gravi vizi dell’immobile e termine per agire contro l’appaltatore.

Con la recentissima Ordinanza n. 3674/2019, la Sesta Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi in tema di responsabilità dell’appaltatore per difetti di beni immobili.

Punto di riferimento normativo è l’art. 1669 del codice civile, rubricato “Rovina e difetti di cose immobili”, che recita: Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata , se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione , rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa , purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta . Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

Dalla lettura della norma si evince chiaramente che l’appaltatore, al fine di tutelare l’incolumità dello stesso committente o di chiunque entri in contatto con l’immobile, deve garantirne l’integrità  per almeno un decennio. Inoltre, il committente o i suoi aventi causa, potranno agire in giudizio entro un anno dalla scoperta del vizio per tutelare i propri interessi. Per “gravi difetti” devono intendersi, come più volte affermato dai giudici di merito, i vizi consistenti in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura, ivi inclusi quelli che, pur non compromettendo la stabilità e l’integrità dell’immobile, possano definirsi gravi. 

Giova ricordare che, su tale norma, nel corso degli anni, la Suprema Corte è stata più volte chiamata  in causa, tant’è che nel 2017, le Sezioni Unite, attraverso la sentenza n. 7756, hanno posto fine alla questione sorta, dapprima  in dottrina e poi  in giurisprudenza, in merito all’applicabilità o meno del suddetto articolo anche in caso di ristrutturazioni. L’orientamento dottrinale prevalente sosteneva che, tra  i casi di applicabilità dell’art. 1669, potessero rientrare anche le ricostruzioni, le costruzioni di nuove parti dell’immobile, come ad esempio le sopraelevazioni, nonché gli interventi manutentivi-modificativi di lunga durata. L’ orientamento minoritario, invece, sosteneva la non applicabilità analogica della norma e che, pertanto, dovesse riferirsi solo alle opere costruite ex-novo dalle fondamenta, ovvero quelle dotate di una propria autonomia in senso tecnico.

E sulla base di entrambi gli orientamenti, anche la Cassazione si era espressa differentemente in merito. In un primo momento, la Corte, con la sentenza n. 24143/2007, intervenuta in un caso di opere di impermeabilizzazione e pavimentazione di un terrazzo condominiale, aderì alla tesi più restrittiva.

Successivamente, con la Sentenza n.  23553/2015, chiamata a pronunciarsi in un caso di opere di straordinaria manutenzione, consistenti in interventi volti al rafforzamento di solai e rifacimento totale delle rampe delle scale di un edificio, si orientò a favore dell’applicabilità della normativa codicistica anche alle opere realizzate su strutture preesistenti. Nel motivare il suo cambio di orientamento, la Suprema Corte specificò che “… l’opera a cui allude la norma, quindi, non si identifica necessariamente con l’edificio o con la cosa immobile destinata a lunga durata, ma ben può estendersi a qualsiasi intervento, modificativo o riparativo, eseguito successivamente all’originaria costruzione dell’edificio, con la conseguenza che anche il termine “compimento”, ai fini della delimitazione temporale decennale della responsabilità, ha ad oggetto non già l’edificio in sé considerato, bensì l’opera, eventualmente realizzata successivamente alla costruzione dell’edificio.

Le Sezioni Unite, dunque, ponendo fine al contrasto giurisprudenziale e dottrinale, hanno stabilito, aderendo alla tesi meno restrittiva, che “l’art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo”.

Come già anticipato, con Ordinanza pubblicata il 7 Febbraio n. 3674/2019, la Sesta Sezione della Cassazione, si è nuovamente espressa in merito ai casi di responsabilità dell’appaltatore ex art. 1669 del codice civile. Nel caso sottoposto alla sua attenzione, alcuni condòmini, ricorrevano avverso la sentenza della Corte di Appello di Torino che aveva erroneamente ritenuto prescritto la loro azione volta all’accertamento della responsabilità ditta appaltatrice per gravi difetti rinvenuti durante la costruzione delle parti comuni e delle proprietà esclusive dell’immobile. I giudici,  nell’accogliere il ricorso e rimandando la decisione ad altra sezione della Corte di appello, hanno ribadito, in linea con un ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, che il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause e tale termine può essere postergato all’esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale. La gravità del difetto, dunque, non può desumersi da manifestazioni di scarsa rilevanza o semplici sospetti ma è necessario avvalersi e periti che, attraverso appositi accertamenti tecnici, certifichino la gravità dei vizi e stabiliscano i corretti collegamenti causali.

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